高雄律師張清雄-民事法律專欄：臺灣高雄地方法院100年度簡上字第232號民事判決

2012-02-15

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資料來源：司法院

上　訴　人
即　原　告　甲
訴訟代理人　黃韡誠律師
被 上訴 人
即　被　告　乙
訴訟代理人　張清雄律師
　　　　　　蔡孟珊律師
複 代理 人　吳晉賢律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於100 年3 月17日本院
高雄簡易庭99年度雄簡字第1767號第一審判決提起上訴，本院於
100 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國97年9 月1 日向伊租用所
有門牌號碼高雄市○○區○○路791 號房屋之2 至4 樓房屋
（下稱系爭房屋），雙方約定租期自97年9 月20日起至102
年9 月19日止共5 年，每月租金新台幣（下同）8,000 元（
下稱系爭租約），詎被上訴人未經伊同意，擅自在系爭房屋
頂樓加蓋鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），且於99年3 月間，擅
將系爭房屋轉租予第三人，屢經勸止均置之不理，為此以起
訴狀繕本之送達，向被告為終止系爭租約之意思表示，且依
民法第455 條前段及系爭租約之約定，訴請被告遷讓房屋及
給付違約金。並聲明：(一)被上訴人應將系爭鐵皮屋拆除，將
系爭房屋全部遷讓交還上訴人；(二)被上訴人應給付上訴人自
起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月以
    4 萬元計算之違約金。
二、被上訴人抗辯：伊於承租之際，即向上訴人說明計畫將系爭
房屋隔成數間套房出租第三人，且為加裝新電表供額外使用
，上訴人亦曾提供身分證、系爭房屋之土地及建物所有權狀
影本配合辦理，而於97年9 月18日完成新電表裝設，雙方並
同意以98年3 月份之房租，抵銷裝設新電表之費用，又上訴
人於98年7 月24日之存證信函（下稱系爭存證信函），亦曾
提及轉租問題，可知原告當時應已知悉轉租一事，況父母居
住在系爭房屋隔壁，上訴人當知伊委託裝潢業者將系爭房屋
隔成數間套房，並施作新水電、衛浴工程，但該期間上訴人
亦無異議，則至少已有事後默示之同意。另於系爭鐵皮屋加
蓋過程中，上訴人之父童金松曾代理上訴人參與施工，並與
伊約定費用之負擔比例，上訴人既同意伊轉租及加蓋系爭鐵
皮屋，本件以伊轉租及加蓋主張終止系爭租約，有違誠信，
所訴自無理由。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，認定被上訴人雖有轉租及加蓋系爭鐵皮屋之
事實，但上訴人於系爭租約成立後，已同意被上訴人加蓋及
將系爭房屋隔間轉租，自難認被上訴人加蓋鐵皮屋及轉租之
行為有違約之情形，因而判決：上訴人之訴駁回。上訴人提
起本件上訴補充主張：(一)系爭租約自始即約定被上訴人不得
轉租，伊未同意被上訴人將系爭房屋轉租，且被上訴人轉租
之對象甚為複雜，引發左鄰右舍不滿與議論，亦造成公共危
害之疑慮，則縱認伊曾被迫同意轉租，被上訴人轉租之所為
，亦不符系爭租約第11條所規範之「善良管理人」注意義務
，仍屬違約，伊亦得終止系爭租約，(二)伊未同意被上訴人於
系爭房屋加蓋鐵皮屋，且縱認曾同意加蓋，在高雄市政府工
務局違章建築處理大隊於99年4 月8 日執行強制拆除後，亦
未同意被上訴人重新搭建，是被上訴人重新搭建之所為即屬
違約，且危害公共安全，伊亦得終止系爭租約，(三)被上訴人
違約加蓋之所為，並導致系爭房屋及隔鄰即門牌號碼高雄市
○○區○○路793 號房屋（下稱系爭鄰屋）嚴重漏水及有壁
癌之情形，被上訴人顯未依約定方法使用、收益系爭房屋，
伊亦得依民法第438 條規定，終止系爭租約；並聲明：(一)原
判決廢棄，(二)被上訴人應將坐落系爭房屋頂樓之鐵皮屋拆除
，並將上開建物2 樓至4 樓樓房全部遷讓交還上訴人，(三)被
上訴人應給付上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還上
開房屋之日止，按月以40,000元計算之違約金。被上訴人則
補充抗辯：(一)依民法規定及系爭租約之約定，並未賦予被上
訴人需審查承租房客之義務，且伊非將系爭房屋隨便轉租其
他房客，(二)高雄市政府工務局違章建築處理大隊僅拆除系爭
鐵皮屋之一小部分，而因拆除後，系爭房屋每逢下雨便有漏
水情形，導致家具、家電損壞，為減輕損害始將被拆除屋頂
之鐵皮浪板釘回，並非重新搭建，且坊間違建林立，伊加蓋
系爭鐵皮屋及將鐵皮浪板釘回，均未危害公共安全，(三)否認
系爭房屋及系爭鄰屋有漏水及壁癌之情形，且即使有漏水或
壁癌之情形，應係房屋原本老舊所致，難認與伊加蓋鐵皮屋
有關；並聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
 (一)被上訴人於97年9 月1 日向上訴人租用系爭房屋，雙方訂定
系爭租約。
 (二)上訴人曾提供身分證及系爭房屋之土地及建物所有權狀影本
，供被上訴人申請系爭房屋3 樓裝設新電表之用，且同意裝
設上開電表之部分費用，以98年3 月份之房租抵繳。
 (三)被上訴人於97年9 月，在系爭房屋之頂樓加蓋鐵皮屋，且嗣
後將系爭房屋重新隔間轉租他人。
上開事實並有房屋稅繳款書、房屋租賃契約書各1 份、出租
廣告相片3 張、高雄市工務局函、建物登記第二類謄本各1
份、註明「供台電申請電表用」之土地所有權狀影本2 份及
建物所有權狀影本1 份、電表相片1 張、上訴人簽註「98年
    3 月20日沒有開（指支票），抵用電表」之房租收付款明細
欄1 份附卷可稽（詳原審卷第6 至20頁、第29至30頁、第55
至58頁）。
五、就兩造爭執事項之判斷：
 (一)關於上訴人是否同意被上訴人將系爭房屋轉租及被上訴人是
否應就房客為合理之篩選：
 1.依系爭租約之契約書第8 條記載「乙方（指被上訴人）未經
甲方（指上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一
部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」
，此有契約書附卷可稽（詳原審卷第9 至12頁），被上訴人
雖抗辯訂約時即將轉租之情告知上訴人，但為上訴人所否認
，而承租人是否依正常方式使用，與出租房屋之折舊程度影
響甚巨，是承租房客之篩選向為出租者所注重，而承租後是
否轉租，關係出租房屋之實際使用情形，影響所及，除與房
屋之折舊程度有關，並與承租人得否從中獲利關連甚巨，故
得否將房屋轉租，亦為出租者及承租者所重視，則系爭租約
簽訂時如曾討論轉租事宜，自當詳實記載於契約書，以維訂
約雙方之權益，而系爭租約之契約書既如上記載「未經上訴
人同意不得私自轉租」之旨，且被上訴人並未提出具體證據
證明系爭租約簽訂當時，業已就轉租一節達成共識，則應認
兩造係達成如上開契約書所記載之約定，即被上訴人不得將
系爭房屋予以轉租，被上訴人所辯尚無可採。
 2.被上訴人雖自承將系爭房屋重新隔間轉租他人（詳兩造不爭
執事項(三)），但辯稱上訴人曾提供身分證及系爭房屋土地及
建物所有權狀影本，配合其辦理系爭房屋3 樓電表之申請及
裝設，以區別2 、3 樓用電，並同意以98年3 月份房租抵銷
裝設新電表費用，且就上開事實業已提出記載「供台電申請
電表用」之上開文件影本、記載「98年3 月20日沒有開（指
支票），抵用電表」並註記上訴人於10月27日簽名之系爭租
約之房租收款明細欄各1 份，及電表拍攝相片1 張為證（詳
原審卷第54至58頁），堪信為真實；另依上訴人所致被上訴
人之系爭存證信函確曾記載「您又向我要求要增加4 樓以上
的隔間，您沒有經過我同意就已經先拆除原本之隔間，迫使
本人不得不妥協，才情商您每滿1 年增加租金1,000 元，並
且保留2 樓中間之房間使用權」、「最後還是那句老話，請
您好好履行契約義務，別互相為難，房子改了已成事實，我
不會追究」、「還有下一個年度的租金，可請按時匯進本人
渣打銀行…帳戶內，謝謝您的合作」、「您隔那麼多間房間
，要出租給別人，會不會有安全顧慮，若不能確定，要出租
前請三思，別造成不便之事才好」等語，有該存證信函附卷
可考（詳原審卷第86至88頁），由上開配合申請電表及情商
增加租金而不追究改變系爭房屋及轉租之情，足見上訴人於
系爭租約簽訂時，雖未同意被上訴人將承租之系爭房屋轉租
他人，但嗣後業已通融同意被上訴人可予以轉租，則應認兩
造就可否轉租一節，業已意思表示合致而修改系爭租約原不
得轉租之約定，原告主張未同意轉租及被上訴人轉租之所為
違反系爭租約之約定，與事實不符，尚無可採。此部分之事
實已臻明確，證人洪東銘、童小芸就此部分之所證，既有所
出入，且對上開事實之判斷已無影響，本院自無庸逐一加以
論斷，併予敘明。
 3.按租賃實務上之所以就承租人轉租房屋多所限制，主要係因
無法對次承租人為有效之篩選，則同意承租人將房屋予以轉
租時，就訂約後較難掌控次承租人使用出租房屋之情，當應
有所瞭解，則除對次承租人之篩選曾為特別之約定外，如非
承租人在篩選次承租人方面確有重大違失，自難據為終止租
約之理由。而本件上訴人雖提出系爭房屋監視錄影翻拍相片
    8 張及受理刑事案件報案三聯單1 張為證，而依其中4 張相
片所示，堪認系爭房屋之玻璃門於100 年7 月11日被破壞（
詳本院卷第85至86頁），且依上開報案三聯單所示，上訴人
於當天即前往警察機關報案（詳本院卷第87頁），另4 張相
片顯示警方偵查人員至系爭房屋逮捕罪嫌（詳本院卷第88至
    89頁），但此僅為突發事件，因無其他證據可為佐證，並無
法進一步瞭解其中之原委，且上訴人並未具體主張同意轉租
後，與被上訴人就如何篩選房客有特別約定而被上訴人有違
反該約定之情形，自難依上開突發情形逕認被上訴人篩選房
客有何重大違失，此外，上訴人未具體主張被上訴人篩選房
客方面有何違失之情，及提出證據加以證明，則泛稱被上訴
人之篩選違反系爭租約契約書第11條「乙方應以善良管理人
之注意使用房屋」之約定，並據以終止系爭租約，自無可採
。
 (二)關於上訴人是否同意被上訴人於系爭房屋頂樓加蓋鐵皮屋及
被上訴人於主管機關拆除後再行重建使用是否是在租賃標的
適當合理使用範圍內：
 1.依系爭租約之契約書第9 條雖記載「房屋有改裝設施之必要
時，乙方（指被上訴人）取得甲方（指上訴人）之同意後得
自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負
責回復原狀」，有契約書附卷可稽（詳原審卷第9 至12頁）
，依上開記載，固堪認系爭租約訂定時，係約定非經上訴人
同意，被上訴人不可擅自加蓋鐵皮屋，但依上訴人自承，系
爭鐵皮屋在系爭租約簽訂當月之97年9 月即加蓋（詳原審卷
第105 至106 頁），另上訴人所致被上訴人之系爭存證信函
曾記載「該鐵屋是您自己要增加使用4 樓與頂樓的關係，而
且簽約時並沒有說要幫您加蓋，原本也不知道您要使用4 樓
與頂樓，考慮合約已簽訂，並1 年增加租金1,000 元與1 間
房間使用權事宜有達成共識，也為避免糾紛困擾，只是您蓋
的鐵屋有占用793 號之樑柱，其屋主要提告於您，經我一再
替您請求，事情才緩和下來，只是另一邊又使用789 號的牆
壁，不知您是否有徵求其屋主之意見，若沒有我要在這裡聲
明蓋鐵屋之事與我無關，若日後您加蓋之鐵屋因您為了要節
省支出不加自己的樑柱，而有糾紛或隔壁頂樓出現漏水與安
全問題時請自行處理」、「最後還是那句老話，請您好好履
行契約義務，別互相為難，房子改了已成事實，我不會追究
」等語，有該存證信函附卷可考（詳原審卷第86至88頁），
由上開協助與隔鄰即系爭鄰屋屋主協調占用樑柱，及情商增
加租金而不追究加蓋之情，亦可見上訴人嗣後業已通融同意
被上訴人加蓋系爭鐵皮屋。此部分之事實亦已明確，證人洪
東銘此部分之所證，對上開事實之判斷已無影響，本院自無
庸詳加論斷，亦併敘明。
 2.高雄市政府工務局違章建築處理大隊於99年3 月5 日，以高
市工違民字第1160號處理新違章建築處分書，就上訴人於系
爭房屋建造系爭鐵皮屋，屬不能補辦手續之實質違章建築，
處分強制拆除，並於同年4 月8 日拆除系爭鐵皮屋之屋頂，
其餘請上訴人自行拆除，擬俟上訴人報告拆除狀況再行銷案
，但於同年5 月30日又查得系爭鐵皮屋重新舖設屋頂之事實
，有該大隊99年6 月1 日高市工違隊二字第0990002142號函
及所附處分書、99年4 月8 日屋頂拆除前、拆除中、拆除後
及99年5 月30日重新鋪設後相片附卷可稽（詳99年度偵字第
    17557 號卷第19至23頁），並經證人即該大隊技工黃鴻琪證
述及提出拆除時所拍攝之相片附卷可按（詳99年度偵字第17
    557 號卷第第41頁、第45至48頁），依上開拆除中所攝相片
顯示，本件高雄市政府工務局違章建築處理大隊所拆除者僅
系爭鐵皮屋之鐵皮浪板及小部分室內裝潢，而不及建物之主
要承重結構，是堪認系爭鐵皮屋僅係形式上被執行拆除，非
已被實質上拆毀，系爭鐵皮屋於該次拆除後仍實質存在，應
可認定，是被上訴人抗辯僅係將被拆除之鐵皮浪板釘回，而
非重新搭建，堪認與事實相符，應可採信，上訴人主張被上
訴人係於系爭鐵皮屋被拆除後予以重建，與事實不符，尚無
足採。
 3.在原有房屋上加蓋鐵皮屋所需之成本，通常雖較一般建造新
屋為低，但仍需支出相當之花費，且因現今建築技術之進步
，一般鐵皮屋均有相當之可使用年限，如建造後不滿2 年即
予以拆除不再使用，自不符合經濟目的，從而出租者如同意
承租者於租賃之房屋頂樓加蓋鐵皮屋，當有該鐵皮屋將作為
較長期使用之認知，在租賃期間及該鐵皮屋可適當使用之期
限內，自不得反對承租者繼續使用該鐵皮屋或為適當之修繕
，否則即難謂已依租賃契約提供承租人合於約定使用、收益
狀態之租賃物。而如上所述，系爭鐵皮屋係自97年9 月起開
始搭建，至高雄市政府工務局違章建築處理大隊99年4 月8
日執行拆除時，未滿2 年，堪認尚屬新蓋之鐵皮屋，仍有極
高之經濟利用價值，而該次既僅拆除屋頂之鐵皮浪板，未拆
除建物之主要承重結構，堪認修繕後仍有極高之經濟利用價
值，上訴人於系爭租約訂定後，既已同意被上訴人加蓋系爭
鐵皮屋，依上說明，自不得反對將鐵皮屋修繕後繼續使用，
上訴人主張在高雄市政府工務局違章建築處理大隊拆除後，
可不同意被上訴人將系爭鐵皮屋修繕後繼續利用，難認合於
民法第423 條「出租人應使承租物合於約定使用、收益狀態
」之規範，該主張自無可採，故本件應認被上訴人於拆除後
修繕系爭鐵皮屋，尚在系爭租約所約定租賃標之適當合理使
用範圍內。
 4.依現今透天厝建造情形，在取得使用執照後未取得許可，另
行於頂樓自行加蓋之情形甚為常見，則在租賃實務上，出租
人如同意承租人在租賃房屋上加蓋，除非有特別約定，自難
認為出租人係要求應取得相關建造執照依法令加蓋。而系爭
鐵皮屋屬不能補辦手續之實質違章建築，搭建非合於法令之
規範，雖如前述，但依系爭存證信函之記載可知，上訴人係
事後始同意被上訴人加蓋鐵皮屋，因系爭鐵皮屋之加蓋如係
依循相關法令先行申請建造執造，勢需由所有人具名申請，
或取得所有人之同意，則上訴人對系爭鐵皮屋之建造並未申
請建造執照，屬非法違章建築之事實自屬知悉，則亦不得因
被上訴人加蓋鐵皮屋時未依法令申請建造許可，而認被上訴
人加蓋之鐵皮屋不合其等之約定，且如前所述，修繕系爭鐵
皮屋既在系爭租約所約定租賃標適當合理之使用範圍內，則
除非另行修繕對其有重大不利之影響或因全部拆除當經出租
人另為興建之同意，上訴人亦不得因主管機關之拆除，逕謂
被上訴人不得重新修繕後再使用，併予敘明。
 (三)關於被上訴人是否未就租賃標的為適當合理之使用而導致系
爭房屋、系爭鄰屋漏水及受損：
 1.上訴人主張被上訴人將系爭房屋重新隔間及加蓋鐵皮屋，因
    2 樓浴廁水管爆裂，導致系爭房屋1 樓後天花板大量滴水1
個月，系爭鄰屋1 樓後廚房天花板滴水嚴重，輕鋼架吸水掉
落5 片，又因2 樓浴廁防水施工不當，地板用水漏至1 樓天
花板，導致系爭房屋1 樓前天花板漏水將近2 個月及天花板
腐壞，因相同原因造成滲水潮濕，系爭鄰屋1 樓木作天花板
有約40公分乘以40公分之水痕，因3 樓浴廁滲水，系爭鄰屋
    2 樓後天花板約50公分乘以50公分面積嚴重掉漆及潮濕，因
    4 樓浴廁滲水，導致系爭鄰屋3 樓天花板及牆面60公分乘以
    60公分脫漆掉落及潮濕，因緊鄰防水不良之系爭房屋浴廁，
系爭鄰屋3 樓後牆面100 公分乘以100 公分面積之嚴重壁癌
化及潮濕，因5 樓前浴廁滲水，系爭鄰屋4 樓前天花板60公
分乘以60公分嚴重脫漆及潮濕，因5 樓中浴廁滲水，系爭鄰
屋4 樓中天花板80公分乘以90公分嚴重脫漆及潮濕，因5 樓
後浴廁滲水，系爭鄰屋4 樓後天花板60公分乘以60公分嚴重
脫漆及潮濕之事實，雖已提出由佐根工程材料有限公司（下
稱佐根公司）之漏水鑑定（估價）1 份為證（詳本院卷第15
至28頁），但被上訴人抗辯上開鑑定之形式非真正，且系爭
房屋屋齡已屆23年，系爭隔鄰之房屋即有漏水或壁癌問題，
難認非該房屋原有水管老舊所致，與伊重新隔間及加蓋鐵皮
屋非必有關連，且被上訴人在寄發系爭存證信函時即已知悉
漏水之情，仍同意伊轉租及改建系爭房屋，復以上開漏水、
壁癌問題要求終止系爭租約，有違誠信。
 2.依佐根公司覆稱略以：上開「漏水鑑定（估價）」僅係初估
資料，評估產生漏水之因素及修復預算，非屬鑑定，該公司
    81年創立，承攬國內建築大型防水工程已近20年，執行上開
評估之該公司負責人張弘龍於88年間，曾參加行政院勞工委
員會職業訓練局委託辦理之「防水工程施工管理人員訓練班
」結訓（82小時課程）並測驗合格，94年取得「營建防水－
水泥系防水施工」丙級技術士執照等語，有該公司之回覆資
料附卷可稽（詳本院卷第122 至128 頁），而依佐根公司覆
函詳列之上開評估者資料，雖堪認其就防水工程之施作及漏
水工程之修復有一定之專業能力，但該評估非由法院依訴訟
程序囑託鑑定，被上訴人復爭執該評估證據形式之真正，則
可否依該「漏水鑑定（估價）」認定本件系爭房屋及系爭隔
鄰房屋有無漏水情形，已非無疑，況該公司既自承僅就系爭
房屋、系爭隔鄰之漏水原因為初步評估，及估算修復所需費
用，非屬鑑定，顯見評估者尚無法依該檢查及評估程序，判
斷確因上開因素而產生房屋漏水情形，則上訴人提出之該「
漏水鑑定（估價）」資料，尚無法證明被上訴人所為「重新
隔間」及「頂樓加蓋鐵皮屋」之施作，導致系爭房屋、系爭
鄰屋之漏水及受損，此外，亦查無其他證據可證明被上訴人
所為「重新隔間」及「頂樓加蓋鐵皮屋」之施作，導致系爭
房屋、系爭鄰屋有漏水及受損之情形，則上訴人主張可因上
開原因終止系爭租約，自無可採。
六、綜上所述，系爭租約訂定後，出租之上訴人業已同意被上訴
人將系爭房屋予以轉租，被上訴人篩選房客亦無重大違失，
又上訴人已同意加蓋系爭鐵皮屋，被上訴人於高雄市政府工
務局違章建築處理大隊執行拆除後，係修繕系爭鐵皮屋，非
重新搭建，且該修繕在系爭租約所約定租賃標之適當合理使
用範圍內，另被上訴人為轉租所為之重新隔間及頂樓加蓋鐵
皮屋施作工程，未導致系爭房屋、系爭鄰屋漏水及受損，則
上訴人以被上訴人違約轉租、加蓋及重建鐵皮屋、未篩選轉
租之房客、施作上開工程導致系爭房屋及系爭鄰屋漏水受損
，主張得終止系爭租約，均無可採，原判決駁回上訴人遷讓
交還系爭房屋及給付違約金之訴，依法並無不合，上訴意旨
求予廢棄改判，為無理由，應判決予以駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3
項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100    年    12    月    22    日
民事第六庭審判長法 官 
法 官 
法 官 
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100    年    12    月    22    日
書記官
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